Η επικρατούσα άποψη εδώ και χρόνια είναι ότι η οικοδομική δραστηριότητα δείχνει και την κατάσταση στην οποία βρίσκεται η εθνική οικονομία μιας χώρας. Με τις κατασκευές να έχουν περιοριστεί τα προηγούμενα χρόνια, και τη στεγαστική κρίση να έχει κάνει την εμφάνισή της, το ερώτημα είναι σε τι φάση βρισκόμαστε και τι προοπτικές υπάρχουν. Η πρόεδρος του ΤΕΕ Μαγνησίας Nάνσυ Καπούλα πάντως βλέπει άνοδο της οικοδομικής δραστηριότητας, ενώ αναφέρεται και σε αρκετά θέματα που θα μπορούσαν ν’ αλλάξουν υπέρ των κατασκευαστών, των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών.
«Στη Μαγνησία βλέπουμε ότι υπάρχει μία ανάκαμψη στην οικοδομική δραστηριότητα τα τελευταία 2,5 χρόνια. Βέβαια προέρχεται ως ένα αποτέλεσμα αντανακλαστικό της οικονομίας, μετά από δέκα χρόνια ύφεσης και την περίοδο του κορωνοϊού. Αυτήν τη στιγμή βλέπουμε συσσωρευμένες ανάγκες που δημιουργήθηκαν να βγαίνουν στην αγορά και γι’ αυτό παρουσιάζεται και αυτή η έντονη δραστηριότητα, συγκριτικά με τα προηγούμενα χρόνια» αναφέρει αρχικά η κα Καπούλα.
-Είναι όμως αυτή η δραστηριότητα που θα έπρεπε να υπάρχει για να καλυφθούν οι ανάγκες;
Πάντα στο θέμα της κατοικίας δεν έχουμε ως χώρα μία μόνιμη καταγραφή για να ξέρουμε τις πραγματικές ανάγκες και την πραγματική διαθεσιμότητα. Ένας δείκτης είναι το ύψος των ενοικίων. Αν βλέπουμε ότι τα ενοίκια είναι πολύ ψηλά, τότε σημαίνει ότι υπάρχουν ανάγκες κατοικίας που δεν έχουν καλυφθεί, άρα το μειωμένο stock φέρνει ύψος τιμών. Βασικός παράγοντας που τα τελευταία χρόνια έχει δημιουργήσει ανάγκες, είναι το γεγονός ότι υπάρχει η βραχυχρόνια μίσθωση. Αυτά τα διαμερίσματα αποδίδουν με μικρότερη χρήση στους ιδιοκτήτες κάποια έσοδα, ειδικά σε τουριστικές περιοχές όπως ο Βόλος, η Μαγνησία και οι Σποράδες. Αυτά διατίθενται προς τουριστική χρήση, νόμιμα όπως προβλέπεται, αλλά αυτό στερεί χώρους από τη μακροχρόνια μίσθωση.
-Είναι δεδομένο όμως ότι τα ενοίκια στον Βόλο είναι υψηλά…
Με τους ιδιοκτήτες να είναι ευχαριστημένοι από τη βραχυχρόνια μίσθωση, τότε αποσύρουν τα ακίνητα από τη μακροχρόνια δέσμευση και ο κόσμος δεν μπορεί να βρει κάτι. Οπότε η ζήτηση αυξάνεται. Έχουμε παράλληλα και πολλές ανάγκες για φοιτητές και όλα έρχονται να δημιουργήσουν ένα άθροισμα και προφανώς υπάρχει έλλειμμα μετά από δέκα χρόνια χρήσης. Μέχρι βέβαια που θα φτάσει η οικοδομική δραστηριότητα, κανείς δεν μπορεί να προβλέψει, από τη στιγμή που δεν υπάρχει επίσημη καταγραφή. Είναι μία ελεύθερη αγορά, και καθορίζεται από τους επενδυτές, από αυτούς που αναζητούν στέγη κτλ…
-Ακόμη και αυτοί που ζητούν ωστόσο δεν ξέρουμε κατά πόσο μπορούν συνολικά να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις.
Αν υπάρχει διαθεσιμότητα, τότε πέφτουν τα ενοίκια. Τώρα βρισκόμαστε σε μία φάση μετά από δέκα χρόνια αδράνειας, τα σπίτια αποκτούν παλαιότητα, και είναι πιο δύσκολο κάποια να ενοικιαστούν ή να πωληθούν αν δεν ανακαινιστούν. Η οικοδομική δραστηριότητα προκύπτει ως επακόλουθο όλων αυτών. O Βόλος έζησε την ύφεση στην οικοδομή, αλλά τώρα βρίσκεται σε ένα καλό σημείο σε σχέση με άλλες πόλεις. Βέβαια, τονίζουμε ότι πρέπει να υπάρχουν κίνητρα και για τα νέα κτήρια, αλλά και για τις ενεργειακές αναβαθμίσεις των παλαιότερων κατοικιών, που αποτελούν ένα σημαντικό οικιστικό απόθεμα, που πρέπει να πάψουν να είναι τόσο ενεργοβόρες. Έτσι, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να τα βγάζουν στην αγορά.
-Δεν το κάνουν όμως οι ιδιοκτήτες, και από την άλλη φαίνεται να ζητούν υπέρογκα ενοίκια ακόμη και χωρίς να κάνουν ενεργειακές αναβαθμίσεις.
Αρκετοί μπαίνουν στο πρόγραμμα του «Εξοικονομώ». Αλλά αυτό δεν έχει καταφέρει να καλύψει το σύνολο των αναγκών. Βγαίνει και θα βγαίνει συνέχεια το πρόγραμμα, αλλά…
-Ναι, αλλά μπαίνουν στο πρόγραμμα για ν’ αναβαθμίσουν κτήρια και διαμερίσματα προς ενοικίαση, ή γι’ αυτά που προορίζονται για ιδία χρήση;
Ουσιαστικά και για τις δύο περιπτώσεις. Αυτό έγκειται στον κάθε ιδιοκτήτη. Το ζήτημα είναι ν’ ανοίξει περισσότερο το πρόγραμμα και να μην δημιουργεί καθυστερήσεις στην αγορά και να μπορούν να ενταχθούν περισσότεροι δικαιούχοι. Όσο αφήνεις ένα σπίτι, τόσο περισσότερο υποβαθμίζεται. Ειδικά τα προβλήματα που έχουν να κάνουν πχ με υγρασία, που είναι πολύ καταστροφική, θα πρέπει να βρεθεί τρόπος να λύνονται. Όσο υπάρχει ανάγκη για νέα γη και για νέα ανοικοδόμηση η γη θ’ ανεβαίνει. Είμαστε σε μία χώρα με 80% ιδιοκατοίκηση, οι νέες περιοχές είναι λίγες, άρα το να βρεις γη αυξάνει το κόστος της κατοικίας, είτε για ενοικίαση ή για πώληση.
Το προσωπικό και οι αυξήσεις στο κόστος
-Έχουμε προσωπικό για την οικοδομή; Μηχανικούς και τεχνίτες;
Γενικά το ΤΕΕ Μαγνησίας είναι πολυπληθές σε μηχανικούς. Είναι και η Πολυτεχνική Σχολή με πολλούς αποφοίτους να μένουν στην πόλη και υπάρχει μία ωραία διασύνδεση. Εδώ δεν φαίνεται να έχουμε θέμα επάρκειας επιστημονικού προσωπικού. Το ζήτημα είναι στην επάρκεια τεχνικού προσωπικού. Βέβαια αυτήν τη στιγμή μετά τις ζημιές της κακοκαιρίας δεν μπορούμε να αξιολογήσουμε αν έχουμε επαρκές τεχνικό προσωπικό. Προφανώς μετά τις πλημμύρες δεν είναι επαρκές. Υπήρχε μεγάλη φυγή προσωπικού μέσα στην κρίση. Είχαμε τεράστιες απώλειες στην οικοδομή και σε ανθρώπινο δυναμικό. Οπότε έχουμε ένα τμήμα τεχνικού προσωπικού, εξειδικευμένου, το οποίο απωλέσαμε λόγω της ύφεσης, άρα έχουμε ένα έλλειμμα. Τώρα αν αυτό το έλλειμμα συμπληρωθεί στο πλαίσιο της ανόδου της οικοδομικής δραστηριότητας θα το δούμε.
-Πώς είναι η κατάσταση του κόστους των οικοδομικών υλικών;
Να επισημάνουμε ότι η άνοδος της τιμής των καυσίμων περνά στις μεταφορές, ειδικά βαρέων υλικών, και δεν υπάρχει καμία μέριμνα γι’ αυτό. Ξεκινά κάποιος μια δουλειά, ανεβαίνουν οι τιμές των καυσίμων και των μεταφορών και αυτό περνά στα υλικά. Η οικοδομή είναι ένα καθημερινό χρηματιστήριο και ό,τι προκύπτει στην οικονομία περνά σ’ αυτήν.
-Πώς θα μπορούσε να καταπολεμηθεί αυτό;
Προφανώς με μέτρα ελάφρυνσης των φόρων. Σε κάθε περίπτωση θα έπρεπε όταν προκύπτει θέμα ανόδου στις τιμές των καυσίμων θα έπρεπε να υπάρχει πρόβλεψη. Αυτό θα έπρεπε να εξετάζεται και στα ιδιωτικά και στα δημόσια έργα, όπου οι εργολάβοι εργάζονται με πραγματικές τιμές ενώ έχει υπογραφεί η σχετική σύμβαση, και αναγκάζονται να απορροφήσουν το κόστος. Δεν είναι εύκολο ν’ αλλάξει το συμφωνητικό. Θα έπρεπε να υπάρχει ένας συντελεστής που να καλύπτει τους κατασκευαστές. Δεν είναι αυτορύθμιση της αγοράς να βρίσκουμε εξιλαστήρια θύματα.
Τα προγράμματα ενίσχυσης και ο ρόλος των τραπεζών
-Υπήρξε προσφάτως το πρόγραμμα για κατοικία για νέους. Πώς κρίνετε το αποτέλεσμα;
Ήταν πετυχημένο, αλλά φάνηκε ότι ήταν μεγαλύτερη η ζήτηση από την προσφορά. Οπότε ορθώς και βγαίνει δεύτερο πρόγραμμα για μεγαλύτερης ηλικίας άτομα. Είναι πολύ βασικό να δώσεις κίνητρα, ειδικά σε νέους, σε σχέση με τα επιτόκια. Τα νέα παιδιά έτσι μπορούν να γλιτώσουν από τις υπέρογκες χρεώσεις των τραπεζών.
-Θεωρείτε ότι οι τράπεζες ανταποκρίθηκαν όμως; Γιατί έχουμε καταγράψει απόψεις υποψηφίων που δεν πήραν την πρόταση που θα ήθελαν από την τράπεζα στην οποία απευθύνθηκαν.
Δεν φαίνεται να ήταν ένα πρόγραμμα που θα μπορούσε να καλύψει μέσω τράπεζας το 100% του κόστους αγοράς. Όμως αυτό το πρόγραμμα έδωσε κάποια ανάσα σε πρώτη φάση. Εννοείται ότι στηρίζουμε τέτοιες πρωτοβουλίες, με κίνητρα για απαλλαγή από υπερβολικά επιτόκια. Κάποιος δεν παίρνει ένα δάνειο για λόγους… αέρα, αλλά είναι μία ιστορία που κινεί την αγορά.
-Να το δούμε λίγο πιο γενικά. Οι τράπεζες ανταποκρίνονται στις ανάγκες της οικοδομικής δραστηριότητας;
Έχουμε ξεχάσει για ποιον λόγο υπάρχουν οι τράπεζες! Είναι πάνω από 15 χρόνια τώρα που δεν ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της αγοράς. Είναι στείρα συστημικά μαγαζιά που δεν έχουν την ουσιαστική συμμετοχή και τον ρόλο που θα έπρεπε να παίζουν στην οικονομία. Το ν’ αποθηκεύουμε χρήματα όλοι και να τα αξιοποιεί η τράπεζα, είναι το μόνο εύκολο. Το ζήτημα είναι να κινεί και την αγορά. Αλλά όταν ένας επιχειρηματίας για ψύλλου πήδημα δεν μπορεί να χρηματοδοτηθεί… Πρέπει να βρουν οι τράπεζες τον ρόλο τους, αλλιώς να πουν ότι είναι σεντούκια αποθήκευσης για να εκμεταλλεύονται τα χρήματα. Ειδικά για τους επιχειρηματίες, θα πρέπει να έχουν πιο ευέλικτα προγράμματα, φυσικά με κριτήρια. Δεν είπαμε να γυρίσουμε σε ανεξέλεγκτες εποχές, αλλά να είναι οι πιθανότητες… τζόκερ να πάρει κάποιος μία χρηματοροή είναι το άλλο άκρο και πρέπει να σταματήσει.
Η επέκταση κατ’ ύψος και οι συμπαγείς πόλεις
-Πώς είμαστε από συντελεστή δόμησης στον Βόλο και τι γίνεται με ψηλότερα κτήρια…
Κατ’ αρχάς να πούμε ότι έχει βγει μία διάταξη, που κάποιοι δήμοι την πολεμούν, η οποία δίνει κίνητρα να πάρει ένα κτήριο προσθήκη κατ’ ύψος αλλά να μειώσει την κάλυψη, δίνοντας περισσότερο κοινόχρηστο χώρο σ’ αυτό. Το ΤΕΕ και ειδικά ο πρόεδρός του, ο Γιώργος Στασινός, έχει δώσει μεγάλο αγώνα στο ν’ αποκατασταθεί η λογική, με κάποιους τους δημάρχους να πολεμάνε τη διάταξη, χωρίς να ξέρουμε καν τους λόγους. Κάποιοι δήμοι έκαναν μία κίνηση να παρέμβουν στην πολεοδομική νομοθεσία, δίνοντας εντολές στις υπηρεσίες να σταματήσουν να κάνουν αυτό που προβλέπει η νομοθεσία. Το ΤΕΕ δεν το δέχεται αυτό, καθώς έχουν δοθεί αγώνες για να μείνει ανεξάρτητη η πολεοδομική υπηρεσία και να μην εργαλειοποιείται πολιτικά. Είναι σαν να γυρίζουμε βήματα πίσω σε εποχές που δεν συνάδουν με την πρόοδο και με τη σύγχρονη κοινωνία. Γι’ αυτό και έγιναν και προσφυγές και ακυρώθηκαν και αποφάσεις που αφορούν δήμους της Αθήνας.
Ουσιαστικά είναι ένας επιπλέον όροφος σε πυκνοκατοικημένες πόλεις, που δεν βρίσκεται και εύκολα γη. Δεν μπορεί βέβαια να εφαρμοστεί σε περιοχές με χαμηλές κατοικίες. Τώρα θα δούμε τι θ’ αποφανθεί η Ολομέλεια του ΣτΕ. Πάντως η πολεοδομική πολιτική έχει καταλήξει ότι είναι πιο λογικό να δημιουργούμε συμπαγείς πόλεις. Αυτό σημαίνει ότι δεν επεκτεινόμαστε στον χώρο αλλά στο ύψος.
-Αυτό μπορεί να εφαρμοστεί στον Βόλο;
Ας χρησιμοποιήσουμε κατ’ αρχάς αυτά τα κίνητρα. Εγώ θέτω το ερώτημα: Αν δεν μπορούμε κατ’ ύψος θα αρχίσουμε πάλι να τρώμε χώρο από την ύπαιθρο; Ξεχνάνε κάποιοι ότι μιλάμε για πραγματικές ανάγκες της κοινωνίας. Θέλουμε να τις καλύψουμε κατ’ ύψος χωρίς να λαμβάνουμε περισσότερο χώρο από το περιβάλλον ή το αντίθετο;
-Σε σύγκριση με άλλες πόλεις ο Βόλος έχει πολύ πιο χαμηλά κτήρια…
Θα μπορούσε να πάρει αυτό το 1,5 μέτρο, που κλιμακωτά μπορεί να φτάσει τα 3 μέτρα. Στον Βόλο έχουμε και φραγμούς, με το βουνό και τη θάλασσα. Πώς θα γίνει; Θα βγάλουμε πλωτά σπίτια; Σε μία περιοχή «φραγμένη», θα πρέπει τα κτήρια να πάρουν ύψος. Παγκοσμίως θεωρείται πιο σωστή η λογική της συμπαγούς πόλης. Όσον αφορά το ύψος, μην περιμένετε στην Ελλάδα ουρανοξύστες! Μιλάμε για έναν όροφο επιπλέον για να καλυφθούν κάποιες ανάγκες.
Πηγή: Ειδική έκδοση του Ομίλου Καρεκλίδη “Restart στη Μαγνησία”
