Η διαδικασία σχεδίασης ενός κτιρίου που ανεγείρεται με το σύστημα της αντιπαροχής είναι εξαιρετικά σύνθετη και πολύπλοκη, σε σχέση πάντα με τα κτίρια που σχεδιάζονται και αφορούν συγκεκριμένους χρήστες που θα τα κατοικήσουν μελλοντικά .
Αυτό βέβαια οφείλεται κυρίως στο ότι το κτίριο σχεδιάζεται ερήμην των μελλοντικών χρηστών, ιδιοκτητών η ενοίκων. Ο μελετητής και κατασκευαστής πρέπει να μαντέψουν τις απαιτήσεις και ανάγκες των μελλοντικών άγνωστων χρηστών , και να σχεδιάσουν διαμερίσματα που θα είναι ευέλικτα σε εσωτερικές κυρίως αλλαγές για να υπάρχει η δυνατότητα κάλυψης κατά το δυνατόν των χρηστών και ασφαλούς προώθησης αυτών στην αγορά ακινήτων.
Η σχεδίαση κτιρίου με το σύστημα της αντιπαροχής εξελίσσεται τις περισσότερες φορές σε δυσεπίλυτο πολυπαραγοντικό γρίφο, και η τελικά διαμορφωμένη κατάσταση σε επίπεδο σχεδιασμού δεν είναι ποτέ ολοκληρωμένη παρά μόνον όταν τελικά βρεθεί ο νέος ιδιοκτήτης που θα το αγοράσει.
Αρχικά θα αναφερθούμε στο σύστημα ανοικοδόμησης με αντιπαροχή και τις βασικές του αρχές επί των οποίων χτίζεται συνήθως η συμφωνία ανέγερσης μεταξύ οικοπεδούχων και ανάδοχων κατασκευαστών .
Το σύστημα αυτό το οποίο κρίθηκε ίσως και όχι άδικα ως αυτό που κατέστρεψε το αστικό περιβάλλον των Ελληνικών πόλεων, είχε όμως ως άμεσο αποτέλεσμα να αποκτήσουν ιδιόκτητη στέγη τα ασθενέστερα οικονομικά στρώματα , τα οποία είχαν στην κατοχή τους αστικά οικόπεδα , που όμως λόγω οικονομικών δυσκολιών δεν μπορούσαν να οικοδομήσουν και αξιοποιήσουν για την ανέγερση της κατοικίας τους.
Αποτέλεσμα αυτού ήταν για πάρα πολλά χρόνια στην Ελλάδα να υπάρχει το μεγαλύτερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης από όλες τις Ευρωπαϊκές χώρες.
πρώην Μέγαρο Σπυρίδη. Η «ΚΥΨΕΛΗ» το άλλοτε κτίριο Γκλαβάνη,
η Τράπεζα Ελλάδας και η πολυκατοικία «ΜΙΝΕΡΒΑ» που εμφανίστηκε το 1962
Αν θέλουμε να κάνουμε μία αναδρομή στην ποιότητα του αστικού χώρου στην Ελλάδα όπως αυτός δημιουργήθηκε από το 1960-70 και μετά θα διαπιστώσουμε ότι μεγάλη συμμετοχή στην διαμόρφωση αυτής της αρνητικής εικόνας του Δημόσιου χώρου έχουν οι πολυκατοικίες αντιπαροχής. Κτισμένες στις περισσότερες περιοχές με το συνεχές σύστημα δόμησης ( κολλημένες η μία στην άλλη), με μικρά δυσλειτουργικά μπαλκόνια, και ελάχιστο ακάλυπτο χώρο στο σύνολο του οικοπέδου ( από 30- 15%).
Αβίαστο λοιπόν συμπέρασμα είναι ότι κυρίως οι τότε υπερβολικά δυσμενείς όροι δόμησης στις Ελληνικές πόλεις με κυρίαρχο το συνεχές σύστημα με την ελάχιστη ακάλυπτη επιφάνεια, και χωρίς την υποχρέωση κατασκευής θέσεων στάθμευσης , είναι υπόλογοι για την άσχημη εικόνα των Ελληνικών πόλεων και το αστικό περιβάλλον. Ένα άλλο επίσης πολύ αρνητικό αποτέλεσμα δημιουργήθηκε γιατί χάριν του περίφημου πολιτικού κόστους καμία κυβέρνηση δεν φρόντισε να δώσει ανάσες στον αστικό ιστό μέσω δέσμευσης οικοπέδων για χώρους πρασίνου, πλατείες, χώρους αθλητισμού , χώρους στάθμευσης και χώρους για κτίρια δημόσιας χρήσης , όπως σχολεία, χώρους διοίκησης , χώρους πολιτισμού , νοσοκομεία κλπ . Αποτέλεσμα αυτής της πολιτικής είναι η Ελλάδα να έχει το μικρότερο εμβαδόν ακάλυπτων χώρων και πρασίνου ανά κάτοικο, και σίγουρα πολύ χαμηλότερα από τον Ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Ειδικά για την νεότερη πόλη του Βόλου που δημιουργήθηκε το 1841 στην Ανατολική παραλία, η έλλειψη δημόσιου χώρου ήταν αποτέλεσμα του ότι η πόλη δημιουργήθηκε σαν εμπορική αποβάθρα και όχι σαν κανονική πόλη, χωρίς μέριμνα δημιουργίας και εξασφάλισης χώρων για δημόσια χρήση. Αυτό σε συνδυασμό με τους καταστρεπτικούς σεισμούς του 1955 και τις πλημμύρες, δώσαν την χαριστική βολή στην νεοκλασική πόλη των αρχών του 20ου αιώνα, η οποία έχασε όλο της σχεδόν το κτιριακό απόθεμα.
Και εδώ το πολιτικό κόστος δεν άφησε τις τοπικές αρχές να δουν την καταστροφή από τους σεισμούς σαν μία χρυσή ευκαιρία για μία αλλαγή σκηνικού, νέα χάραξη μεγάλων δρόμων, απαλλοτρίωση οικοπέδων για κτίρια Δημόσιας χρήσης , δημιουργία ελεύθερων χώρων, πλατειών , πάρκων κλπ. Το Τεχνικό Επιμελητήριο και ο τότε Πρόεδρός του Άρης Τσαλαπάτας ήταν υπέρμαχοι αυτής της λύσης, η οποία ατυχώς δεν εφαρμόσθηκε με αποτέλεσμα η πόλη να χάσει μία μεγάλη ευκαιρία να ανασυνταχθεί με νέους όρους και προδιαγραφές για τον Δημόσιο αστικό χώρο.
Βέβαια τα πολυώροφα κτίρια της αντιπαροχής (αλλά και τα ιδιωτικά και Δημόσια κτίρια ) ελλείψει θεσμικού πλαισίου και σχετικής τεχνικής νομοθεσίας σχεδιάζονταν και κατασκευάζονταν με ελλιπείς μελέτες, με ελάχιστη επίβλεψη και πολύ κακή κατασκευή.
Οι περισσότεροι παλαιού τύπου κατασκευαστές ήταν συνήθως εμπειροτέχνες με ελάχιστες τεχνικές γνώσεις έχοντας όμως τα αναγκαία κεφάλαια για την ανέγερση του κτιρίου με το σύστημα της αντιπαροχής, συμφωνώντας συνήθως με τον οικοπεδούχο για την εκ μέρους τους αξιοποίηση του οικοπέδου του και ως αντάλλαγμα έδιναν στον οικοπεδούχο κάποια διαμερίσματα ολοκληρωμένα και έτοιμα προς χρήση και κατοίκηση.
Μετά την δεκαετία του 1980 με τη δημιουργία νέου τεχνικού πλαισίου και νέου Οικοδομικού Κανονισμού από τις αρχές και την πολιτεία, η κατάσταση άλλαξε προς το καλύτερο. Η πολιτεία και η τοπική αυτοδιοίκηση αναγνώρισαν το πρόβλημα με αποτέλεσμα να παρθούν μέτρα μείωσης των συντελεστών δόμησης, αύξησης του ποσοστού για τον υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο, θέσπιση υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης, υποχρεωτική φύτευση στους ακάλυπτους χώρους, η δυνατότητα για κατασκευή μεγάλου πλάτους λειτουργικών μπαλκονιών και ημιυπαίθριων χώρων, η δημιουργία υποχρεωτικών πρασιών και στοών με άμεσο αποτέλεσμα την αύξηση του δημόσιου χώρου στον αστικό ιστό και το αστικό περιβάλλον.
Ένα σημαντικό μέτρο που βοήθησε στην αποτροπή των κατασκευαστών, ιδιοκτητών και μελετητών από αυθαιρεσίες και υπερβάσεις ήταν η καθιέρωση υποχρεωτικών αυτοψιών από το ξεκίνημα της κατασκευής μέχρι την αποπεράτωση και ολοκλήρωση του έργου, οποία ανατέθηκε σε ανεξάρτητη αρχή , ανεξάρτητο σώμα ελεγκτών, με άμεσα θετικά αποτελέσματα στο αστικό περιβάλλον.
Με την πάροδο του χρόνου οι κατασκευές με το σύστημα της αντιπαροχής πέρασαν από του εμπειροτέχνες σε διπλωματούχους μηχανικούς, οι οποίοι προφανώς είχαν την τεχνική επάρκεια , για την μελέτη και την επίβλεψη των τεχνικών έργων , αλλά και μέσω της επιστημονικής γνώσης κατηύθυναν με καλύτερο τεχνικά τρόπο την διαδικασία μελέτης , επίβλεψης και ανέγερσης πολυώροφων κτιρίων. Η καλή κατασκευή, τα νέα υλικά, οι καλές μονώσεις, τα νέας τεχνολογίας κουφώματα και τα ενεργειακά τζάμια, η αυτόνομη θέρμανση μα φυσικό αέριο, η εξοικονόμηση ενέργειας , με την χρήση ηλιακών θερμοσιφώνων υποχρεωτικά για όλα τα διαμερίσματα, η χρήση φωτοβολταϊκών στο δώμα και η δημιουργία υποχρεωτικά κτιρίων ενεργειακής κλάσης Α’ η Α’ +, αλλάξαν ριζικά την εικόνα των κτιρίων της αντιπαροχής .
Αυτή η νέα γενιά κτιρίων με το σύστημα της αντιπαροχής με την καθοριστική συμβολή των νέων διπλωματούχων μηχανικών, βελτίωσε αισθητά και την εικόνα του δομημένου περιβάλλοντος στις Ελληνικές πόλεις .
