Το να έχει κανείς στέγη δεν είναι απλά αυτονόητο. Αποτελεί θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα όπως το ορίζει από το 1948 η Οικονομική Διακήρυξη για τα Δικαιώματα του Ανθρώπου, αλλά όπως βλέπουμε όλοι η κατάσταση δεν εξελίσσεται καθόλου καλά. Τα ενοίκια έχουν εκτιναχθεί στα ύψη, ξεπερνώντας ακόμη και έναν μηνιαίο μισθό σε πάμπολλες περιπτώσεις, το κόστος αγοράς μιας κατοικίας είναι… απλησίαστο για τον μέσο εργαζόμενο, και η αγορά διαμορφώνεται με τους δικούς της νόμους, την κερδοφορία και την απληστία σε επίσης πολλές περιπτώσεις.
Όπως αναμενόταν, η Eλλάδα έχει μπει στην παγκόσμια δίνη της στεγαστικής κρίσης, αφού το φαινόμενο δεν περιορίζεται εντός των συνόρων της, αλλά έχει πάρει τον χαρακτήρα της υπερβολής (όπως πάντα) σε σχέση με άλλα κράτη. Ο Βόλος φυσικά δεν θα μπορούσε να αποτελέσει εξαίρεση, με τα ενοίκια να έχουν αυξηθεί, τις επιλογές στέγης να είναι περιορισμένες και ολόκληρες οικογένειες που δεν μπορούν ν’ ανταποκριθούν στα οικονομικά δεδομένα να επιστρέφουν στα πατρικά τους!
Όσο μεγαλύτερη η πόλη τόσο μεγαλύτερο και το πρόβλημα των ενοικίων και της στέγασης. Όσο πιο τουριστική, τόσο χειρότερα τα πράγματα, καθώς πολλές συνισταμένες έρχονται και δημιουργούν ένα ιδιαίτερα κακό κλίμα για ενοικιαστές και για όσους εν δυνάμει αγοραστές έχουν απομείνει…
Οι αριθμοί δείχνουν ότι η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη έχουν το μεγαλύτερο πρόβλημα, αλλά Ελλάδα δεν είναι μόνο οι δύο αυτές πόλεις. Έτσι, σε περιοχές όπως ο Βόλος, η Λάρισα, η Πάτρα, με αρκετούς ιδιοκτήτες να… μιμούνται αυτούς της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, απαιτούν τη διαμόρφωση των ενοικίων που ζητούν με δεδομένα Αθήνας και Θεσσαλονίκης!
Τα ποσά μοιάζουν και είναι πολλές φορές τρομακτικά μεγάλα. Η ποιότητα των προς ενοικίαση κατοικιών αντιστρόφως ανάλογη. Πολλά σε κακή κατάσταση, που δύσκολα μπορεί να μείνει άνθρωπος σε κάποιο από αυτά, διατίθενται προς ενοικίαση σε εξωφρενικά μεγάλα μισθώματα. Η στεγαστική κρίση έχει μπει για τα καλά στη ζωή όλων και κανείς δεν νιώθει ασφαλής ή αισιόδοξος…
Tα Airbnb, η έλλειψη κτισμάτων και το σχέδιο πόλης
«Αν υπάρχει θέμα στον Βόλο με τα ενοίκια, που να δείτε στα νησιά τι γίνεται. Πηγαίνουν άνθρωποι για εργασία, είτε εποχιακή είτε μόνιμη όπως δημόσιοι υπάλληλοι, και τους ζητούν 6.500 ευρώ τον μήνα(!) για μία διώροφη κατοικία, και 4.500 ευρώ για 100 τμ, και πάλι τον μήνα! Επίσης δεν ορίζεται σαφώς εξ αρχής στη διαπραγμάτευση για την ενοικίαση το χρονικό διάστημα. Αυτά στη Σκιάθο, που έχει τον υπερτουρισμό και τα ενοίκια έχουν γίνει… συνώνυμα της Μυκόνου, της Σαντορίνης και της Πάρου» μας λέει η πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βόλου και Αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ. «Η κατάσταση δείχνει να είναι καλύτερη στα άλλα νησιά των Σποράδων, τη Σκόπελο και την Αλόννησο» συμπληρώνει.
Η κα Κρατήρα παραδέχεται ότι η κατάσταση είναι δύσκολη όσον αφορά τα ενοίκια και στον Βόλο. Υποστηρίζει πάντως ότι η αύξηση των απαιτούμενων ενοικίων από τους ιδιοκτήτες ακινήτων δεν είναι τόσο μεγάλη όσο σε άλλες πόλεις, όπως η Αθήνα. Διαφορετικά βέβαια τα δεδομένα της καθημερινότητας στην Αθήνα, διαφορετικά αυτά του Βόλου θα μπορούσε να προσθέσει κανείς.
Το θέμα παίρνει «φωτιά» από τα Airbnb, τα διαμερίσματα δηλαδή που χρησιμοποιούνται από τους ιδιοκτήτες τους για βραχυχρόνια μίσθωση. «Δεν βλέπω όμως να εφαρμόζονται τα μέτρα της κυβέρνησης για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Υποτίθεται ότι η κυβέρνηση αναγκάζει όσους κατέχουν δύο και περισσότερα διαμερίσματα για βραχυχρόνια μίσθωση να συστήσουν εταιρεία. Κάποιοι ιδιοκτήτες μεγαλύτερης ηλικίας ακολούθησαν τη σχετική νομοθεσία. Δεν ξέρω όμως αν το έκαναν όλοι» επισημαίνει η κα Κρατήρα.
O Bόλος πέρα από τον Τουρισμό, έχει και τις δικές του ιδιαιτερότητες. «Στο πλαίσιο της οικονομικής κρίσης, προφανώς και δεν υπήρχε οικοδομική δραστηριότητα, οπότε δεν αυξήθηκε και ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών. Από την άλλη, δεν επεκτείνεται το σχέδιο πόλης του Βόλου και η αλλαγή της χρήσης γης, και έτσι δεν έχουμε και πάλι νέα κτίσματα» εξηγεί η πρόεδρος των ιδιοκτητών ακινήτων Μαγνησίας.
Ό,τι χτίζεται από εκεί και πέρα, δεν αφήνει και πάλι πολλά περιθώρια αισιοδοξίας. Οι οικοδομές υπό ανέγερση στην περιοχή του Βόλου δεν είναι πολλές, είναι ίσως μικρότερος ο αριθμός σε σχέση με αυτόν άλλων πόλεων. Σύμφωνα λοιπόν με την κα Κρατήρα, πρέπει να γίνουν οι σχετικές μελέτες και ο ανάλογος σχεδιασμός από τον Δήμο και το αρμόδιο υπουργείο και να διατεθούν οι σχετικές εκτάσεις… Από την άλλη, όσα κτίζονται είναι μικρά διαμερίσματα, που προορίζονται για συγκεκριμένη χρήση, είτε για φοιτητικές κατοικίες, ή για σπίτια του ενός βαριά των δύο ατόμων, ή για βραχυχρόνια μίσθωση… Άλλωστε η μόδα των λεγόμενων μικροδιαμερισμάτων που ίσα ίσα καλύπτουν τις βασικότερες των ανθρώπινων αναγκών «προωθείται» εδώ και χρόνια μέσω του διαδικτύου…
Ίσως το να μένουμε σε οικήματα στο μέγεθος κουτιού όπως έχουμε δει σε δυστοπικές εικόνες προερχόμενες από την Ασία να μην είναι και τόσο σενάριο επιστημονικής φαντασίας στο τέλος…
«Αν είχαν χτιστεί σπίτια και δεν είχαμε και τα Airbnb…»
Παράγοντες της αγοράς ακινήτων εξάλλου βλέπουν μία σταθεροποίηση στο ύψος των ενοικίων αλλά όχι μείωση… Όπως για παράδειγμα σημειώνει ο Γιάννης Καραγιάννης της RE/MAX Δομή Βόλου, πλέον βιώνουμε τα αποτελέσματα της αδράνειας στην οικοδομική δραστηριότητα των προηγούμενων ετών.
«Τα τελευταία τρία χρόνια έχουμε μία αύξηση στα ενοίκια του Βόλου κατά 35-40%. Αυτό που βίωνε προηγουμένως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη το ζούμε εμείς τώρα. Από την περίοδο 2009-10 μέχρι και το 2020 ουσιαστικά δεν χτίστηκε καμία οικοδομή. Η ανοικοδόμηση επί της ουσίας τώρα αρχίζει και πάλι και λείπουν τα καλά οικογενειακά σπίτια. Από την άλλη έχουμε μικρά ακίνητα και πολλά διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Θα πρέπει να υπολογίσει κανείς ότι ο Βόλος είναι μία περιοχή με ζήτηση για οικίες όχι μόνο τοπικά αλλά και από άλλες περιοχές» εξηγεί ο κ. Καραγιάννης.
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του και με την προϋπόθεση ότι θα έπρεπε να χτίζονται 80-100 οικοδομές τον χρόνο, αυτήν τη στιγμή λείπουν 800 οικοδομές! Αν υπολογίσει κανείς ότι κάθε οικοδομή έχει 15 κατά μ.ό. διαμερίσματα, τότε λείπουν 12 χιλιάδες οικίες! «Ως χώρα, μόνο εμείς βιώσαμε τέτοιου μεγέθους κρίση και με το που βγήκαμε ήρθε και η βραχυχρόνια μίσθωση. Αν είχαν χτιστεί τα μισά από αυτά που προαναφέραμε και δεν είχαμε τόση μεγάλη κινητικότητα στα Airbnb και τη βραχυχρόνια μίσθωση, τότε θα είχαμε καλύτερα δεδομένα στην ενοικίαση» σημειώνει.
Αυτό που παρουσιάζει επίσης ενδιαφέρον είναι το ότι ο Βόλος έχει αποτελέσει ειδικά το τελευταίο χρονικό διάστημα σημείο ενδιαφέροντος επενδυτών που θέλουν ν’ αποκτήσουν την περιβόητη Golden Visa, που προϋποθέτει αγορά ακινήτων. «Ως γραφείο, το τελευταίο διάστημα έχουμε αναλάβει τέσσερις υποθέσεις. Βέβαια τώρα τελευταία το φαινόμενο αυτό παρουσιάζει άνοδο. Η επένδυση που θα πρέπει να γίνει στην Αθήνα και σε κάποιες άλλες περιοχές είναι διπλάσια σε σχέση μ’ αυτή που απαιτείται σε άλλες, όπως ο Βόλος που είναι μία από τις καλύτερες επαρχιακές πόλεις» επισημαίνει ο κ. Καραγιάννης, συμπληρώνοντας όμως ότι το προηγούμενο διάστημα δεν ήταν ανάλογο το ενδιαφέρον.
Πάντως εκτιμά ότι δεν θα έρθει στο προσκήνιο άλλη έκρηξη αύξησης των ενοικίων, αλλά… «Θα δούμε μία σταθεροποίηση, ίσως κάποιες αυξήσεις στις πιο δημοφιλείς περιοχές. Αλλά δεν θα έχουμε υποχώρηση του ύψους των ενοικίων, ίσως μόνο σε κάποια πιο περιφερειακά σημεία» αναφέρει ο κ. Καραγιάννης.
Για να ενοικιαστεί ένα ακίνητο όμως σε υψηλή τιμή, δεν αρκεί απλά να είναι διαθέσιμο. «Θα πρέπει να έχει όλες τις σύγχρονες προδιαγραφές, να είναι πλήρως ανακατασκευασμένο ή καινούργιο, δηλαδή πενταετίας. Έτσι θα νοικιαστεί» καταλήγει ο υπεύθυνος της RE/MAX Δομή Βόλου.
Οι απαιτήσεις και τα κίνητρα…
Όπως επισημαίνει και η κα Κρατήρα, η οικονομική κατάσταση δεν είναι καλή ούτε για τους ενοικιαστές ούτε για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και αυτό τροφοδοτεί τον φαύλο κύκλο της ακρίβειας.
«Οι ιδιοκτήτες πρώτα θα πληρώσουν τους φόρους, εισοδήματος από τα ενοίκια και ΕΝΦΙΑ. Επίσης προσπαθούν από τα χρήματα που εισπράττουν να συντηρήσουν την οικογένειά τους σε πολλές περιπτώσεις» υποστηρίζει η κα Κρατήρα, ενώ βλέπει ότι αρκετοί είναι αυτοί που επηρεάζονται από όσα αναφέρονται στα ΜΜΕ περί αυξήσεων των ενοικίων και κινούνται αναλόγως στις απαιτήσεις τους!
Παράλληλα, είναι δεδομένο ότι πολλά κτίσματα δεν είναι σε κατάσταση για ενοικίαση. Εδώ η πρόεδρος των ιδιοκτητών ακινήτων έρχεται να προσθέσει ότι πρέπει να δοθούν περισσότερα κίνητρα και κονδύλια για την ανακαίνισή τους και να περιοριστεί η γραφειοκρατία που αφήνει εκτός διαδικασίας πολλούς ιδιοκτήτες. «Αυτήν τη στιγμή λόγω της μεγάλης κρίσης δεν έχουν αρκετοί ιδιοκτήτες τα αποθέματα για ανακαινίσεις για να νοικιάσουν ένα ανθρώπινο σπίτι. Από την άλλη είναι μεγάλη η άνοδος του κόστους των οικοδομικών υλικών. Η ακρίβεια τροφοδοτεί όλο αυτό το πρόβλημα δυστυχώς» αναφέρει χαρακτηριστικά.
Παγκόσμιο πρόβλημα και ανησυχία
Η Ελλάδα είναι ένας κρίκος στην παγκόσμια αλυσίδα που έρχεται αντιμέτωπη με τη στεγαστική κρίση, που γίνεται αισθητή σε όλη την Ευρώπη. Στην Ελλάδα οι αριθμοί δείχνουν εκτόξευση των ενοικίων κατά 37% μέσα στην τελευταία πενταετία, ενώ σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, από το 2010 έως το 2022 τα ενοίκια σε όλη την Ε.Ε. σημείωσαν κατά μέσον όρο αύξηση 18%, αν και με σημαντικές αποκλίσεις ανάμεσα στις χώρες. Ακραία είναι η περίπτωση της Λιθουανίας, όπου στο ίδιο χρονικό διάστημα τα ενοίκια εκτοξεύθηκαν στη στρατόσφαιρα με αύξηση 144%, αλλά και της Ιρλανδίας με αύξηση 84%.
Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, από το 2010 έως το 2022 τα ενοίκια σε όλη την Ε.Ε. σημείωσαν κατά μέσον όρο αύξηση 18%. Την ίδια στιγμή στη Γερμανία το ένα στα πέντε νοικοκυριά καταβάλλει τουλάχιστον τα 2/5 του εισοδήματός του για ενοίκιο, ενώ εκτιμάται πως η χώρα χρειάζεται επιπλέον 800.000 διαμερίσματα για να στεγάσει αξιοπρεπώς τον πληθυσμό της, γι’ αυτό και πάνω από 9,5 εκατ. κατοίκων της, συχνά μονογονεϊκές οικογένειες και παιδιά, ζουν σε άθλιες συνθήκες.
Στην Ολλανδία, που υπολογίζεται ότι χρειάζεται 400.000 κατοικίες για να στεγάσει αξιοπρεπώς τον πληθυσμό της. Η χώρα φαίνεται ότι αντιμετωπίζει οξύτατη στεγαστική κρίση, με χαρακτηριστικά τις υψηλές τιμές των κατοικιών και των ενοικίων, τις ελλείψεις προσιτής στέγης αλλά και τη διείσδυση των ξένων επενδυτών στην αγορά της.
Στη Βρετανία τα ενοίκια έχουν σημειώσει άνοδο 20% μέσα στην τελευταία διετία και εξακολουθούν να αυξάνονται με τον ταχύτερο ρυθμό που έχει καταγραφεί ποτέ. Σύμφωνα μάλιστα με ανάλυση της Resolution Foundation, μέσα στα επόμενα τρία χρόνια τα ενοίκια στη Βρετανία θα αυξηθούν περαιτέρω κατά 13%, υπερβαίνοντας τον ρυθμό αύξησης των μισθών, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για το βιοτικό επίπεδο των Βρετανών. Αξίζει όμως να τονιστεί ότι Το Ηνωμένο Βασίλειο διαθέτει περισσότερες από 1,4 εκατ. «κοινωνικές» κατοικίες (κατοικίες με προσιτό κόστος στέγασης δημόσιες και συνεταιριστικές). Με στόχο να παρέχει σταθερότητα καθώς αυξάνεται ο πληθωρισμός και να αποτρέψει τη σημαντική αύξηση των ενοικίων γι΄αυτές, η κυβέρνηση αποφάσισε να περιορίσει τις αυξήσεις στο 7% για το 2023/24.
Ανώτατο όριο αύξησης των ενοικίων το 3,5% είχε επιβάλει στο πρόσφατο παρελθόν και η Γαλλία, που κι αυτή διαθέτει 5.329.720 «κοινωνικές» κατοικίες, ενώ όρια στο 2% έθεσαν και οι Ισπανία και Πορτογαλία.
Εκτός Ευρώπης, ένα μέσο ενοίκιο στην Αυστραλία ανέρχεται σε 414 δολάρια, που ισοδυναμεί με αύξηση 8,5% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του περασμένου έτους. Σε ό,τι αφορά τις ΗΠΑ, τα ενοίκια αντιπροσωπεύουν περίπου το 1/3 του πληθωρισμού τιμών καταναλωτή και η εκτόξευσή τους είναι εν μέρει υπεύθυνη για τον επίμονα υψηλό πληθωρισμό στην υπερδύναμη.
Η «χρυσή» βίζα έφερε και προβλήματα
Η δυνατότητα παροχής βίζας σε πολίτες τρίτων χωρών, που επενδύουν στην αγορά ακινήτων έδωσε οικονομικές λύσεις σε κράτη της Ευρώπης που αντιμετώπιζαν οικονομικά θέματα. Οι λύσεις από το εξωτερικό όμως έφεραν εγχώρια προβλήματα.
Με 500 χιλιάδες ευρώ όσον αφορά αγορές ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και 250 χιλιάδες ευρώ στην υπόλοιπη χώρα, επενδυτές πήραν τη χρυσή βίζα στην Ελλάδα, με την κυβέρνηση να προαναγγέλλει αύξηση των ορίων και απαγόρευση χρήσης των ακινήτων αυτών για βραχυχρόνια μίσθωση.
Όμως χιλιάδες είναι οι πολίτες τρίτων χωρών που έχουν εκμεταλλευτεί τη χρυσή βίζα. Οπότε αναλόγως μειώθηκαν και τα διαθέσιμα προς ενοικίαση σπίτια. Η Πορτογαλία πλέον δεν συμπεριλαμβάνει την αγορά ακινήτων στο αντίστοιχο πρόγραμμά τη, ενώ το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ιρλανδία, η Ολλανδία, και η Μάλτα είτε τερμάτισαν είτε έχουν αυστηροποιήσει τους κανόνες. Πέρα από την Ευρώπη, η Αυστραλία διέκοψε τον Ιανουάριο τις αιτήσεις για άτομα που επενδύουν περισσότερα από 5 εκατομμύρια δολάρια Αυστραλίας (3,3 εκατομμύρια δολάρια) στη χώρα.
Σύμφωνα με όσα ανακοίνωσε το ελληνικό οικονομικό επιτελείο, στις Περιφέρειες Αττικής και Θεσσαλονίκης και σε όλα τα νησιά άνω των 3.000 κατοίκων το ελάχιστο ύψος της επένδυσης θα αυξηθεί στις 800.000 ευρώ. Σήμερα ισχύει όριο 500.000 ευρώ μόνο στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και τα νότια προάστια, στον Δήμο Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο και στη Σαντορίνη. Σε όλη την υπόλοιπη χώρα το όριο επίσης θα αυξηθεί και θα διαμορφωθεί σε 400.000 ευρώ αντί 250.000 ευρώ που είναι σήμερα, ενώ στα 250.000 ευρώ θα διαμορφωθεί το όριο για τα διατηρητέα ακίνητα και κτήρια, προκειμένου να δοθεί κίνητρο στους επενδυτές να προχωρούν σε τέτοιες αγορές και να ανακατασκευάσουν. Επίσης, το όριο των 250.000 ευρώ ισχύει και για επενδύσεις σε βιομηχανικά ακίνητα που θα μετατραπούν σε κατοικίες.
Μήπως είναι αργά όμως; Μήπως δεν αρκεί μόνο αυτό για αξιοπρεπή στέγη για όλους;
Πηγή: Περιοδικό Volos City του Ομίλου Καρεκλίδη
