Τον δρόμο για τον υπολογισμό του τεκμηρίου αγοράς ακινήτου σε ποσό χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία ανοίγει απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, υπό την προϋπόθεση ότι ο φορολογούμενος μπορεί να αποδείξει ποιο ήταν το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε.
Η απόφαση 2086/2025 του ΣτΕ ξεχωρίζει δύο διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις που συχνά συγχέονται, δηλαδή αφενός τον φόρο μεταβίβασης, για τον οποίο λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου, και, αφετέρου, το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου που βαρύνει το εισόδημα του αγοραστή.
Σύμφωνα με την κρίση του ανώτατου δικαστηρίου, όταν το πραγματικό και αποδεδειγμένο τίμημα αγοράς είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, η δαπάνη απόκτησης δεν μπορεί να υπολογίζεται αυτομάτως πάνω στην υψηλότερη αντικειμενική τιμή.
Τι μπαίνει στο τεκμήριο αγοράς
Ως τεκμήριο απόκτησης υπολογίζεται το ποσό που πράγματι κατέβαλε ο αγοραστής για το ακίνητο, προσαυξημένο με τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τις υπόλοιπες δαπάνες που συνδέονται με την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.
Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ, αλλά αποδεικνύεται ότι αγοράστηκε έναντι 110.000 ευρώ, το τεκμήριο μπορεί να στηριχθεί στο πραγματικό τίμημα των 110.000 ευρώ μαζί με τα σχετικά έξοδα και όχι αυτομάτως στις 150.000 ευρώ.
Η διαφορά μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα σημαντική για φορολογουμένους που καλούνται να καλύψουν το τεκμήριο με εισοδήματα, ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών, τραπεζικό δάνειο ή χρηματική γονική παροχή.
Δεν αρκεί μόνο το συμβόλαιο
Η απόφαση δεν σημαίνει ότι η ΑΑΔΕ είναι υποχρεωμένη να αποδέχεται χωρίς έλεγχο κάθε χαμηλότερο τίμημα που αναγράφεται σε ένα συμβόλαιο. Ο αγοραστής πρέπει να είναι σε θέση να τεκμηριώσει το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε με στοιχεία πληρωμής και οποιοδήποτε άλλο πρόσφορο αποδεικτικό μέσο.
Το ΣτΕ έκρινε επίσης ότι η μη αμφισβήτηση της αντικειμενικής αξίας κατά την επιβολή του φόρου μεταβίβασης δεν στερεί από τον φορολογούμενο το δικαίωμα να αποδείξει χαμηλότερο πραγματικό τίμημα σε μεταγενέστερη διαφορά για τη φορολογία εισοδήματος.
Υπάρχει, όμως, και η αντίστροφη πλευρά. Εάν οι κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών ή άλλα στοιχεία δείξουν ότι ο αγοραστής κατέβαλε ποσό μεγαλύτερο από εκείνο που αναγράφεται στο συμβόλαιο, η φορολογική διοίκηση μπορεί να χρησιμοποιήσει το υψηλότερο πραγματικό ποσό για τον υπολογισμό του τεκμηρίου.
Η υπόθεση παραπέμφθηκε για νέα κρίση στο αρμόδιο διοικητικό δικαστήριο, το οποίο θα πρέπει να εξετάσει τα πραγματικά στοιχεία της πληρωμής και όχι να εξισώσει αυτομάτως το τεκμήριο αγοράς με την αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Πηγή: newsit.gr
