Μία πολύ δύσκολη εξίσωση που απαιτεί συνολική αναδιοργάνωση, συμπεριλαμβανομένων και πολιτικών εξορθολογισμού της κατανομής του πληθυσμού και των οικονομικών δραστηριοτήτων αποτελεί η λύση του στεγαστικού ζητήματος, «ένα πολυπαραγοντικό πρόβλημα και δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποσπασματικά με πολιτικές πρόσκαιρης άμβλυνσης της έντασης».
Στην τελευταία του ανάλυση με τίτλο «Στεγαστικό ζήτημα και πολιτικές επίλυσής» το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ εστιάζει σε 10 βασικές παραμέτρους που έχουν οξύνει το πρόβλημα τα τελευταία χρόνια και αναφέρει τουλάχιστον 3 παρεμβάσεις σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα και 3 ακόμη σε μακροπρόθεσμο που θα μπορούσαν να μετριάσουν το πρόβλημα.
Οι 10 αιτίες
Ως προς τις κύριες αιτίες προβλήματος νούμερο 1 είναι η προσφορά και ζήτηση και ακολουθεί η συγκέντρωση οικονομικής – κοινωνικής δραστηριότητας με την ολοένα και μεγαλύτερη συγκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας σε μεγάλα αστικά κέντρα που αυξάνει διαρκώς τις πληθυσμιακές ροές, αλλά και το ενεργειακό κόστος και η φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών. Μία ακόμη πολύ σημαντική αιτία έχει να κάνει με το κόστος ενοικίου και το κόστος ιδιοκατοίκησης: Σύμφωνα με τα δεδομένα του ΟΟΣΑ, η αναλογία τιμής κατοικίας προς εισόδημα στην Ελλάδα έχει αυξηθεί κατά 25% από το 2015, καθιστώντας την αγορά κατοικίας όλο και πιο απρόσιτη για τα χαμηλά ακόμα και τα μεσαία εισοδηματικά στρώματα. Παράλληλα, ο δείκτης τιμής προς ενοίκιο έχει επίσης αυξηθεί σημαντικά, υποδηλώνοντας πιθανή υπερτίμηση της αγοράς ακινήτων.
Σε περιοχές όπως η Αττική, σε ότι αφορά τουλάχιστον το αιτούμενο ενοίκιο, οι φθηνότερες προσφερόμενες κατοικίες κοστολογούνται με τη μέση τιμή στα 8,89 ευρώ /ανά τ.μ. στα δυτικά προάστια του Λεκανοπεδίου και αυξάνονται σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου και τις ειδικές συνθήκες της περιοχής, φθάνοντας μέχρι και τα 12,99 ευρώ/ τ.μ. στα νότια προάστια. Το κατώτατο ενοίκιο με βάση τη μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται επομένως πάνω από 450 ευρώ για διαμέρισμα των 60 τ.μ., αντίτιμο μεγαλύτερο του ημίσεος περίπου του μικτού κατώτατου μισθού.
Σημαντικό ρόλο παίζει και ο λεγόμενος οικιστικός κορεσμός: Η συγκέντρωση του πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα προκαλεί δυσανάλογη πίεση στην αγορά κατοικίας, ενώ οι περιφερειακές πόλεις αποδυναμώνονται. Στις μεγάλες αστικές συγκεντρώσεις ή στις εδαφικά περιορισμένες περιοχές (νησιά) η οικιστική επέκταση (νόμιμη ή αυθαίρετη) έχει ξεπεράσει σε πολλές περιπτώσεις τα ανεκτά όρια επέκτασης οικισμών.
Ως επιπλέον αιτίες που επιτείνουν το στεγαστικό πρόβλημα είναι ακόμη το υπάρχον κληρονομικό δίκαιο και οι χρονοβόρες διαδικασίες για την ολοκλήρωση της αποδοχής ενός κληροδοτήματος, επιπλέον η πιστωτική πολιτική που φαίνεται να αποθαρρύνει τους ενδιαφερομένους αγοραστές να επιλέξουν ένα στεγαστικό, το πρόγραμμα ‘’Golden Visa’’ για τη χορήγηση αδειών διαμονής- «υπάρχουν περιπτώσεις πώλησης ακινήτων σε εξωφρενικές τιμές συγκριτικά με την πραγματική τους αξία», όπως επισημαίνεται σχετικά, αλλά και το θέμα των υποβαθμισμένων περιοχών: «Πρακτικά η αναβάθμιση υποβαθμισμένων περιοχών των μεγαλουπόλεων έχει αφεθεί ολοκληρωτικά στην ιδιωτική πρωτοβουλία με την αύξηση των τουριστικών αφίξεων και την ανάπτυξη της δραστηριότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων να αποδεικνύεται ιδιαίτερα επιδραστική και επωφελής σε ορισμένες γειτονιές των αστικών κέντρων. Τα ακίνητα όμως των αναβαθμισμένων αστικών σημείων, συνηθέστερα αξιοποιούνται για επιχειρηματική δραστηριότητα, συμπαρασύροντας τελικά και μάλιστα απότομα τις τιμές και όσων ακινήτων διατίθενται για οικιστική ή επαγγελματική χρήση στις ίδιες περιοχές. Η απότομη και ραγδαία αύξηση των απαιτήσεων των ιδιοκτητών, συχνά οδηγεί σε “βίαιη” απομάκρυνση νοικοκυριών και επιχειρήσεων, ιδίως εάν αδυνατούν να ανταποκριθούν στις απαιτούμενες αυξήσεις», σχολιάζει ο μελετητικός φορέας για τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις της χώρας που υποστηρίζει επιστημονικά τη ΓΣΕΒΕΕ.
Οι παρεμβάσεις
Το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, πέραν όλων των άλλων εστιάζει σε τρεις βασικές βραχυπρόθεσμες και τρεις ακόμη μακροπρόθεσμες παρεμβάσεις.
Στις βραχυπρόθεσμες περιλαμβάνονται η ενίσχυση διαθέσιμου εισοδήματος νοικοκυριών, η αποσύνδεση της ακίνητης περιουσίας από την άδεια διαμονής, αλλά και η επιτάχυνση δικαιοσύνης – αδειοδοτικών διαδικασιών.
Αντίστοιχα σε πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα και λαμβάνοντας υπόψη τις δυσκολίες του όλου εγχειρήματος, προτείνονται, μεταξύ άλλων, παρεμβάσεις σε σχέση με την αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας, την πολιτική κατεδαφίσεων, αλλά και τα κίνητρα μετεγκατάστασης.
Οι 3 βραχυπρόθεσμες παρεμβάσεις…
Ως προς τις βραχυπρόθεσμες παρεμβάσεις και δη την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών «αυτή δεν μπορεί να προκύπτει μόνο από τη θεμιτή πολιτική αύξησης των μισθών ή συντάξεων. Άλλωστε ο ρυθμός αύξησης αυτής της κατηγορίας εισοδημάτων είναι μικρότερος του ρυθμού αύξησης του κόστους διαβίωσης και του κόστους στέγασης, ιδίως υπό το πρίσμα της σωρευτικής μείωσης της αγοραστικής δύναμης την τελευταία δεκαπενταετία».
Η ανάλυση προτείνει για τον σκοπό αυτό νομοθετικές πρωτοβουλίες σε σχέση με:
α) Το ενεργειακό κόστος: «Απαιτείται η άμεση παρέμβαση ώστε είτε να αποδεσμευτεί η λιανική τιμή ρεύματος από το χρηματιστήριο ενέργειας, είτε να τεθεί πλαφόν στις ανώτερες τιμές πώλησης ηλεκτρικής ενέργειας (και στα τιμολόγια επαγγελματικής χρήσης), ώστε να αναλάβουν, οι εταιρίες ηλεκτροδότησης τον όποιο επενδυτικό κίνδυνο, αντί της σημερινής κατάστασης αδιατάρακτης κερδοφορίας, μεταφοράς δηλαδή του κινδύνου εξολοκλήρου στους καταναλωτές και τον κρατικό προϋπολογισμό (όταν χρηματοδοτεί τις οικιακές εκπτώσεις)»,
β) τη φορολογική πολιτική: «Απαιτείται ο ανασχεδιασμός της φορολογικής πολιτικής ώστε να μειωθεί η επιβάρυνση διατήρησης ακίνητης περιουσίας ή εισοδημάτων από εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας» και
γ) το κληρονομικό δίκαιο, ώστε στην περίπτωση κληρονομιάς ακινήτων να διευκολύνονται οι κληρονόμοι να αποκτήσουν την κληροδοτούμενη περιουσία.
Επιπλέον, χαρακτηρίζεται επιτακτική η ανάγκη διαμόρφωσης ενός φορέα διαχείρισης των ακινήτων του δημοσίου είτε του ανήκουν εξαρχής είτε προέρχονται από αποποιήσεις, δωρεές ή κατασχέσεις έναντι χρεών. «Σκοπός του φορέα οφείλει να είναι ο σχεδιασμός και η εφαρμογή πολιτικής πολλαπλασιασμού των κοινωνικών κατοικιών».
Ένα ακόμη ζήτημα που θέτει η ανάλυση σε σχέση αυτή τη φορά με τη χρηματοπιστωτική πολιτική είναι ότι «απαιτείται ο καθορισμός ορίων τόσο στο περιθώριο κέρδους όσο και στην πολιτική έγκρισης δανειακών αιτημάτων από τους χρηματοπιστωτικούς φορείς».
Ως προς την αποσύνδεση της ακίνητης περιουσίας από την άδεια διαμονής– μία πρακτική που έχει ωφελήσει δημοσιονομικά- θα μπορούσε πέραν του αντιτίμου, να προβλέπονται ειδικές ρήτρες αξιοποίησης, όπως η αποκατάσταση ακινήτων ώστε να είναι σε θέση να διατεθούν ως κατοικίες, η θέσπιση κινήτρων για διάθεση ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση με χαμηλότερους φορολογικούς συντελεστές υπό την πρόσθετη όμως προϋπόθεση υιοθέτησης χαμηλών συντελεστών απόσβεσης της επένδυσης (π.χ. 3%).
Ως προς την επιτάχυνση δικαιοσύνης – αδειοδοτικών διαδικασιών, μεταξύ άλλων, όπως αναφέρεται, «απαιτείται επομένως ο σχηματισμός μιας ειδικής ομάδας εξειδικευμένων λειτουργών της δικαιοσύνης στην πρώτη περίπτωση για την ταχύτερη δυνατή διεκπεραίωση όλων των σταδίων μιας υπόθεσης νομής ακίνητης περιουσίας. Παράλληλα, αναγκαία θεωρείται η επανεξέταση των πολεοδομικών διατάξεων στην κατεύθυνση της συμμόρφωσης των ακινήτων με τους κανονισμούς ασφαλείας και της νομιμοποίησης αυθαιρεσιών».
…Και οι μακροπρόθεσμες παρεμβάσεις
«Η στρατηγική επίλυσης της στεγαστικής κρίσης, απαιτεί αρχικά την πλήρη αποτύπωση του προβλήματος και τη διαρκή παρακολούθησή του. Σε αυτή την κατεύθυνση κρίνεται αναγκαία η συστηματική καταγραφή των νοικοκυριών σε συνθήκες ή σε κίνδυνο στεγαστικής επισφάλειας, όσων δηλαδή πλήττονται από υπέρμετρη στεγαστική επιβάρυνση. Η καταγραφή, εφόσον συνδυαστεί με ένα πρόγραμμα έγκαιρης πρώιμης παρέμβασης, στη βάση συγκεκριμένων δεικτών κινδύνου μη κάλυψης αξιοπρεπών συνθηκών στέγασης, θα συμβάλει σε καλύτερη αξιοποίηση κοινωνικών πόρων σε επίπεδο ΟΤΑ Ά βαθμού, με την προϋπόθεση ότι θα παρέχεται στους Δήμους η οικονομική δυνατότητα ανταπόκρισης στις ανάγκες του πληθυσμού αναφοράς, αλλά και η σχετική έστω ευελιξία παρεμβάσεων που δεν διασφαλίζεται από κεντρικά σχεδιασμένες οριζόντιες ρυθμίσεις. Παράλληλα, είναι πλέον ευκόλως κατανοητό ότι οι διαστάσεις της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα μεγεθύνονται και από την σχεδόν πλήρη απουσία κοινωνικών κατοικιών ή μηχανισμών εξασφάλισης προσιτής στέγης, ιδίως μετά την κατάργηση του ΟΕΚ.
Η κατάλληλη αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων που βρίσκονται σε αχρησία ή των οποίων η χρήση είναι υποτυπώδης (πχ περιορισμένη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών) και η εφαρμογή κατάλληλων πολεοδομικών μετασχηματισμών όπου κρίνονται αναγκαίοι αποτελούν βασικές πτυχές ενός πλήρους σχεδιασμού αντιμετώπισης του προβλήματος».
Σε επίπεδο πρωτοβουλιών, η πρώτη βασική παρέμβαση μακροπρόθεσμου χαρακτήρα έχει να κάνει με την αποκέντρωση οικονομικής δραστηριότητας με τρεις βασικούς παράγοντες που πρέπει να ικανοποιηθούν από την ελληνική Πολιτεία: «Αναβάθμιση κοινωνικών υποδομών, συγκοινωνίες, γενικότερες υποδομές μπορούν να λειτουργήσουν ως θεμέλιο για την εκ νέου κατοίκηση περιοχών και την αντιστροφή της πληθυσμιακής τους συρρίκνωσης, συμβάλλοντας στον περιορισμό των οικιστικών αναγκών των μεγάλων αστικών κέντρων», όπως επισημαίνεται.
«Απαιτείται η αντιστροφή της τάσης συγκέντρωσης της οικονομικής δραστηριότητας στα μεγάλα αστικά κέντρα και δη στην Αττική, ώστε να επιδιωχθεί ισορροπία μεταξύ εισοδήματος από εργασία και κόστους ζωής».
Όπως επισημαίνεται, αξιόπιστο σύστημα νοσοκομειακής περίθαλψης και σχολεία είναι δύο από τα βασικότερα κριτήρια προσέλκυσης ή αποτροπής ενδιαφέροντος, γι’ αυτό και τα δημόσια νοσοκομεία και οι περιφερειακές μονάδες πρωτοβάθμιας υγείας πρέπει να ενισχυθούν σημαντικά ώστε κάθε κάτοικος της περιφέρειας να έχει τη βεβαιότητα ότι μπορούν αυτές να ανταποκριθούν στις βασικές τουλάχιστον ανάγκες του. Επιπλέον, βασικός λόγος της επιλογής μεγάλων αστικών κέντρων ως τόπο μόνιμης διαμονής αλλά και παραγωγικής δραστηριότητας αποτελεί το απαρχαιωμένο και κυρίως οδικό δίκτυο συγκοινωνιών στην ηπειρωτική Ελλάδα ή το κόστος διασύνδεσης της νησιωτικής Ελλάδας.
Προκειμένου να επιτευχθεί η αποκέντρωση απαιτούνται νέες υποδομές, σε όλα τα επίπεδα πέραν δηλαδή όσων περιλαμβάνονται στην ευρεία έννοια του κοινωνικού κράτους. «Απαιτούνται δημόσιες επενδύσεις για πλήρεις υποδομές αποχέτευσης, ασφαλείς δρόμους σύνδεσης των χωριών με κοντινά αστικά κέντρα, διασφάλιση αξιόπιστων συνδέσεων τηλεφωνίας και γρήγορου διαδικτύου, έργα πολιτικής προστασίας όπου απαιτείται (π.χ. αντιπλημμυρικά, δασοπροστασίας), ώστε τα αραιοκατοικημένα ή εγκαταλελειμμένα από ενεργό οικονομικά πληθυσμό ημιαστικά κέντρα και χωριά να αποτελέσουν πόλο έλξης νέων κατοίκων».
Ως προς τη δεύτερη προτεινόμενη παρέμβαση, την πολιτική κατεδαφίσεων, στην ανάλυση αναφέρεται ότι σε όλη την Επικράτεια υπάρχουν κτίρια ανενεργά λόγω ακαταλληλότητας ή λόγω πολύχρονης αχρησίας. «Για να υλοποιηθεί μια πολιτική “εκκαθάρισης” της Επικράτειας από ακίνητα σε αχρησία απαιτείται ο κατάλληλος συντονισμός δημοσίων τεχνικών υπηρεσιών, μηχανισμών εντοπισμού του συνόλου των ιδιοκτητών, κίνητρα παραχώρησης ή προγράμματα χρηματοδότησης αποκατάστασης – αντικατάστασης κτιρίων. Το ρόλο αυτό μπορεί να τον αναλάβει το κράτος σε συνέργεια με την Τοπική Αυτοδιοίκηση για τον ταχύτερο δυνατό εντοπισμό αλλά και την διαμόρφωση χρηματοδοτικών προγραμμάτων ώστε να εξευρεθούν οι αναγκαίοι πόροι χωρίς να ελλοχεύουν υπέρμετροι κίνδυνοι και επισφάλειες για τους ιδιοκτήτες.
Η πρωτοβουλία αυτή θα μπορούσε να αναπτυχθεί στα πλαίσια μιας ευρύτερης πολιτικής αποκατάστασης αστικού, ημιαστικού και αγροτικού τοπίου, αναγέννησης παραδοσιακών οικισμών ή αρχιτεκτονικών με σύγχρονους όρους και προδιαγραφές με στόχο την διαμόρφωση ελκυστικών οικισμών, ικανών να ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις – ανάγκες τόσο των μόνιμων κατοίκων όσο και των επισκεπτών τους. Θα μπορούσε κάλλιστα να εκκινήσει με τη χρηματοδότηση των Δήμων ώστε να διευκολυνθούν ή να επιταχύνουν την κατεδάφιση δημοσίων κτιρίων που κρίνεται αδύνατο ή ασύμφορο να αποκατασταθούν».
Ως προς την τρίτη προτεινόμενη παρέμβαση, τα κίνητρα μετεγκατάστασης, «η μετεγκατάσταση μιας επιχείρησης ή μιας οικογένειας σε ένα νέο τόπο συνεπάγεται ένα σημαντικό κόστος το οποίο πρέπει να αντισταθμιστεί μέσω κινήτρων προκειμένου να διευκολυνθεί η διαδικασία και η λήψη της σχετικής απόφασης.
Η παροχή ειδικών κινήτρων ακόμα και ενισχύσεων μετεγκατάστασης οφείλει να γίνει προσεκτικά ώστε να μην προσκρούει σε ευρωπαϊκούς κανόνες περί ενισχύσεων και ανταγωνισμού για τους οικονομικούς φορείς. Τα κίνητρα μπορούν να είναι φορολογικά στο πλαίσιο δυνατοτήτων της ευρωπαϊκής νομολογίας, ειδικών κοινωνικών ενισχύσεων αντί άμεσων ενισχύσεων επιχειρήσεων και ειδικού πλέγματος συνεργειών ώστε οι επιχειρήσεις να παράγουν σε χαμηλότερο κόστος και να μπορούν να είναι ανταγωνιστικές».
Πηγή: https://www.newmoney.gr/
