Στο στόχαστρο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) μπαίνουν εταιρικά σχήματα μέσω των οποίων οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται να εισπράττουν χαμηλά ενοίκια από εταιρείες συμφερόντων τους, ενώ οι ίδιες εταιρείες υπεκμισθώνουν τα ακίνητα σε τρίτους έναντι πολλαπλάσιου τιμήματος, καθώς νέα απόφαση της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών δημιουργεί ισχυρό διοικητικό προηγούμενο για τον καταλογισμό ολόκληρου του πραγματικού εισοδήματος στον ιδιοκτήτη.
Η υπόθεση αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την ΑΑΔΕ και για την αποκάλυψη της πραγματικής φορολογητέας ύλης των ιδιοκτητών, επειδή η ΔΕΔ δεν περιορίστηκε στη νομιμότητα των επιμέρους ενοικίων, αλλά εξέτασε ποιος είχε στην πραγματικότητα τον έλεγχο της συναλλαγής, ποιος αποκόμισε το φορολογικό όφελος και αν η ενδιάμεση εταιρεία είχε ουσιαστικό εμπορικό ρόλο.
Η απόφαση αφορά ιδιοκτήτη ακινήτου στην Αττική, ο οποίος το εκμίσθωσε σε εταιρεία συμφερόντων του έναντι 700 ευρώ τον μήνα. Ο ίδιος κατείχε το 95% του κεφαλαίου της εταιρείας, ενώ στη διοίκησή της συμμετείχε συγγενικό του πρόσωπο.
Στη συνέχεια, η εταιρεία υπεκμίσθωσε το ίδιο ακίνητο σε ανεξάρτητη επιχείρηση έναντι 5.500 ευρώ τον μήνα, δηλαδή σε τίμημα σχεδόν οκταπλάσιο από εκείνο που δηλωνόταν ότι εισέπραττε ο ιδιοκτήτης.
Η διαφορά δεν θεωρήθηκε απλώς μία ιδιαίτερα κερδοφόρα επιχειρηματική συμφωνία της ενδιάμεσης εταιρείας. Ο φορολογικός έλεγχος έκρινε ότι η εταιρεία παρεμβλήθηκε ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και στον πραγματικό μισθωτή, ώστε το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος να μη φορολογηθεί ως εισόδημα φυσικού προσώπου από ακίνητη περιουσία, αλλά να μεταφερθεί σε νομικό πρόσωπο.
Το ενοίκιο που αυξήθηκε σχεδόν οκτώ φορές
Καθοριστικό στοιχείο για την έκβαση της υπόθεσης ήταν η τεράστια απόσταση ανάμεσα στα δύο μισθώματα. Το αρχικό μισθωτήριο όριζε το τίμημα στα 700 ευρώ, ενώ η υπομίσθωση χαρακτήριζε το ποσό των 5.500 ευρώ ως εύλογο, δίκαιο και ανάλογο με την πραγματική μισθωτική αξία του ακινήτου.
Η ΔΕΔ έκρινε ότι η δεύτερη σύμβαση ουσιαστικά αναιρούσε την πρώτη ως προς την πραγματική αξία του μισθίου. Εάν το ακίνητο άξιζε 5.500 ευρώ τον μήνα για τον ανεξάρτητο μισθωτή, έπρεπε να εξηγηθεί για ποιον βάσιμο εμπορικό λόγο η εταιρεία του ιδιοκτήτη το μίσθωνε με μόλις 700 ευρώ.
Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης δεν παρέμενε έξω από τη συμφωνία υπομίσθωσης. Εμφανιζόταν ως τρίτος συμβαλλόμενος, αποδεχόταν τους όρους της και είχε διασφαλίσει ότι η μίσθωση θα μπορούσε να συνεχιστεί στο όνομά του ακόμη και αν η εταιρεία συμφερόντων του αποχωρούσε από το σχήμα.
Με τον τρόπο αυτό, κατά την κρίση του ελέγχου, ο ιδιοκτήτης διατηρούσε ουσιαστικά τον έλεγχο του ακινήτου και της σχέσης με τον τελικό μισθωτή, χωρίς να αναλαμβάνει αντίστοιχο επιχειρηματικό κίνδυνο.
Η εταιρεία δεν πλήρωνε φόρο
Ο έλεγχος υπολόγισε ότι μόνο για πέντε μήνες του 2021 μεταφέρθηκε στην εταιρεία φορολογητέα ύλη ύψους 22.800 ευρώ, αφού συνυπολογίστηκε το ποσοστό συμμετοχής του ιδιοκτήτη.
Εάν το ποσό αυτό είχε δηλωθεί από το φυσικό πρόσωπο ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, θα προέκυπτε πρόσθετος φόρος 8.014 ευρώ. Αντίθετα, η εταιρεία που εμφάνισε το εισόδημα δεν κατέβαλε φόρο, επειδή είχε φορολογικές ζημιές.
Η φορολογική διαφορά δεν προέκυψε μόνο από τους διαφορετικούς συντελεστές φορολόγησης φυσικών και νομικών προσώπων. Μία εταιρεία μπορεί να αφαιρεί από τα έσοδά της πραγματικές επιχειρηματικές δαπάνες, ενώ στο εισόδημα φυσικού προσώπου από ακίνητα αναγνωρίζεται περιορισμένη κατ’ αποκοπή έκπτωση.
Η ΔΕΔ έλαβε ακόμη υπόψη ότι τα μοναδικά έσοδα της εταιρείας επί σειρά ετών προέρχονταν από υπεκμισθώσεις ακινήτων του ιδιοκτήτη και της συζύγου του. Το στοιχείο αυτό ενίσχυσε την κρίση ότι η εταιρεία είχε συσταθεί ειδικά για να εξυπηρετήσει τις συγκεκριμένες συναλλαγές και όχι για κάποια ευρύτερη αυτοτελή επιχειρηματική δραστηριότητα.
Το προηγούμενο που δημιουργείται
Η σημασία της απόφασης ξεπερνά τη συγκεκριμένη περίπτωση, καθώς δημιουργεί ένα ισχυρό διοικητικό προηγούμενο για αντίστοιχες μισθώσεις ακινήτων μέσω εταιρειών που ελέγχονται από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες.
Η απόφαση της ΔΕΔ δεν αποτελεί δεσμευτικό δικαστικό δεδικασμένο για κάθε μελλοντική υπόθεση, ωστόσο αποτυπώνει με σαφήνεια τα στοιχεία που μπορεί να χρησιμοποιεί πλέον η φορολογική διοίκηση για να χαρακτηρίζει μία μίσθωση ως μη γνήσια διευθέτηση.
Οι ελεγκτές μπορούν να εξετάζουν τη διαφορά μεταξύ αρχικού μισθώματος και υπομισθώματος, τη μετοχική σχέση του ιδιοκτήτη με την ενδιάμεση εταιρεία, τη συμμετοχή συγγενικών προσώπων στη διοίκησή της, την πραγματική δραστηριότητα της εταιρείας, τους κινδύνους που αναλαμβάνει και το τελικό φορολογικό αποτέλεσμα.
Το γεγονός ότι οι συμβάσεις είναι τυπικά έγκυρες δεν αρκεί για να αποκλείσει τον καταλογισμό. Ο γενικός κανόνας απαγόρευσης καταχρήσεων επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να αγνοεί μία σειρά συμφωνιών, όταν ο κύριος σκοπός ή ένας από τους κύριους σκοπούς είναι η απόκτηση φορολογικού πλεονεκτήματος και δεν υπάρχουν βάσιμοι εμπορικοί λόγοι που να ανταποκρίνονται στην οικονομική πραγματικότητα.
Στην πράξη, η φορολογική διοίκηση μπορεί να παρακάμπτει την ενδιάμεση εταιρεία για φορολογικούς σκοπούς και να υπολογίζει τον φόρο σαν να είχε εκμισθώσει ο ιδιοκτήτης απευθείας το ακίνητο στον τελικό μισθωτή.
Καταλογισμός 13.317 ευρώ
Για το φορολογικό έτος 2021, η ΔΕΔ επικύρωσε πρόσθετο φόρο, πρόστιμα, χαρτόσημο και εισφορά συνολικού ύψους 13.317 ευρώ.
Για το 2022, ο καταλογισμός ύψους 37.109,30 ευρώ ακυρώθηκε, όχι επειδή απορρίφθηκε το σκεπτικό περί τεχνητής διευθέτησης, αλλά επειδή η συγκεκριμένη ελεγκτική υπηρεσία δεν είχε αρμοδιότητα να εκδώσει την πράξη για εκείνο το έτος.
Η ΔΕΔ αναφέρει ότι η αρμόδια υπηρεσία μπορεί να επανέλθει και να εκδώσει νέα πράξη μέσα σε έναν χρόνο, γεγονός που ενισχύει ακόμη περισσότερο το προηγούμενο που δημιουργείται για τον ουσιαστικό έλεγχο αντίστοιχων σχημάτων.
Πηγή: newsit.gr
