Η αξία της κατοικίας εκτοξεύει τον πλούτο των νοικοκυριών, ενώ οι τιμές των ακινήτων ξεπερνούν τα προ κρίσης υψηλά και τα επιτόκια απειλούν να αυξήσουν το κόστος δανεισμού. Αυτά καταγράφουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για χρέος, εισοδήματα και στεγαστική πίστη στην χρηματοοικονομική έκθεση Οκτωβρίου του Έλληνα Επόπτη Γιάννη Στουρνάρα.
Ένα παράδοξο αποτυπώνεται στη χρηματοοικονομική εικόνα των ελληνικών νοικοκυριών: από τη μία πλευρά, ο πλούτος τους αυξάνεται, με βασικό μοχλό την άνοδο της αξίας των κατοικιών, και από την άλλη, η πρόσβαση στη στέγη γίνεται ολοένα δυσκολότερη, το κόστος δανεισμού παραμένει υψηλό σε αρκετές κατηγορίες πιστώσεων και η προοπτική νέων αυξήσεων των επιτοκίων επαναφέρει στο προσκήνιο τον κίνδυνο για τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς.
Η εικόνα που περιγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας του Οκτωβρίου 2026 είναι, εκ πρώτης όψεως, καθησυχαστική. Ο καθαρός πλούτος ανά κάτοικο στην Ελλάδα έφθασε τα 87.600 ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2026, αυξημένος κατά 7,9% σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα, ενώ ο λόγος του χρέους προς τα περιουσιακά στοιχεία υποχώρησε στο 9,2%, κάτω και από τον μέσο όρο της ευρωζώνης.
Πίσω, όμως, από τους θετικούς αριθμούς κρύβεται μια σημαντική λεπτομέρεια: η ενίσχυση του πλούτου δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι Έλληνες έχουν περισσότερα χρήματα διαθέσιμα για να ξοδέψουν, να αποταμιεύσουν ή να εξυπηρετήσουν ένα στεγαστικό δάνειο. Μεγάλο μέρος της αύξησης προέρχεται από την ανατίμηση ακινήτων που ήδη κατέχουν. Πρόκειται, δηλαδή, για περιουσία που αποτιμάται υψηλότερα, χωρίς να μετατρέπεται αυτομάτως σε εισόδημα.
Και αυτή είναι η ουσία του ζητήματος: η ελληνική οικογένεια μπορεί να εμφανίζεται πλουσιότερη στους ισολογισμούς της, αλλά να αντιμετωπίζει αυξημένες δυσκολίες στην καθημερινότητά της, ιδιαίτερα όταν αναζητά κατοικία, πληρώνει ενοίκιο ή επιχειρεί να χρηματοδοτήσει την αγορά ενός σπιτιού με τραπεζικό δανεισμό.
Το ακίνητο σηκώνει το μεγαλύτερο βάρος του πλούτου
Σύμφωνα με τα πειραματικά στοιχεία του Ευρωπαϊκού Συστήματος Κεντρικών Τραπεζών, ο καθαρός πλούτος ανά κάτοικο στην Ελλάδα αυξήθηκε από 81.200 ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2025 σε 87.600 ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2026. Η αύξηση κατά 6.400 ευρώ, ή 7,9%, δεν προήλθε πρωτίστως από τη συσσώρευση χρηματικών διαθεσίμων, αλλά από την άνοδο της αξίας των περιουσιακών στοιχείων.
Ειδικότερα, το 46% της αύξησης του καθαρού πλούτου αποδίδεται στην ανατίμηση των κατοικιών, ενώ ένα επιπλέον 32% προήλθε από την αύξηση της αξίας μη εισηγμένων μετοχών και λοιπών συμμετοχών. Παράλληλα, η κατοικία αντιπροσωπεύει το 56,2% των προσαρμοσμένων περιουσιακών στοιχείων ανά κάτοικο.
Τα στοιχεία αναδεικνύουν πόσο καθοριστική παραμένει η ακίνητη περιουσία για τη χρηματοοικονομική εικόνα των ελληνικών νοικοκυριών. Η άνοδος των τιμών ενισχύει την περιουσιακή θέση των ιδιοκτητών, αυξάνοντας την αξία ενός στοιχείου που αποκτήθηκε ενδεχομένως πριν από πολλά χρόνια, όταν οι τιμές ήταν σημαντικά χαμηλότερες.
Ωστόσο, υπάρχει και η άλλη όψη. Ένας ιδιοκτήτης που βλέπει την αξία του διαμερίσματός του να αυξάνεται κατά δεκάδες χιλιάδες ευρώ δεν έχει κατ’ ανάγκη αντίστοιχη αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματός του. Αντίθετα, εφόσον δεν σκοπεύει να πουλήσει το ακίνητο ή να αξιοποιήσει την αξία του μέσω κάποιας χρηματοδοτικής λύσης, η ανατίμηση παραμένει σε μεγάλο βαθμό λογιστική.
Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο για όσους δεν διαθέτουν κατοικία. Για αυτούς, η άνοδος των τιμών δεν αποτελεί πηγή πλουτισμού, αλλά εμπόδιο στην απόκτηση περιουσίας. Όσο αυξάνεται το τίμημα αγοράς ενός σπιτιού, τόσο μεγαλύτερη γίνεται η ίδια συμμετοχή που απαιτείται, ενώ το δάνειο που χρειάζεται να εξασφαλίσουν οι υποψήφιοι αγοραστές γίνεται ακριβότερο σε απόλυτους όρους.
Με άλλα λόγια, η ίδια εξέλιξη που βελτιώνει τους δείκτες πλούτου για τους ήδη ιδιοκτήτες μπορεί να διευρύνει την απόσταση από τα νοικοκυριά που προσπαθούν να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι.
Οι τιμές των κατοικιών πάνω από τα προ κρίσης υψηλά
Η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να αποτελεί τον βασικό παράγοντα που διαμορφώνει αυτή τη διπλή εικόνα.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2026, ξεπερνώντας πλέον το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008.
Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων, ηλικίας έως πέντε ετών, αυξήθηκαν κατά 6,2%, ενώ των παλαιών κατά 5%. Σε γεωγραφικό επίπεδο, η αύξηση έφθασε το 7,1% στις περιοχές εκτός των μεγάλων πόλεων, το 5% στην Αθήνα και το 4,7% στη Θεσσαλονίκη.
Η άνοδος δεν είναι τυχαία. Η ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει τη διαθέσιμη προσφορά, με το ενδιαφέρον από το εξωτερικό και το εσωτερικό να συντηρεί τις πιέσεις. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 9,5% το πρώτο εξάμηνο του 2026, φθάνοντας το 1 δισ. ευρώ, μετά τη μείωση που είχε καταγραφεί το 2025.
Την ίδια στιγμή, η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη. Το απόθεμα δεν ανανεώνεται με ρυθμούς αντίστοιχους των αναγκών, ενώ ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς λόγω εκκρεμοτήτων ιδιωτικού χρέους, διαδικασιών αναγκαστικής εκτέλεσης, πολυιδιοκτησίας ή υψηλού κόστους ανακαίνισης. Σημαντικό μέρος των διαθέσιμων κατοικιών κατευθύνεται επίσης στη βραχυχρόνια μίσθωση, παρά την πρόσφατη μείωση του αριθμού των καταλυμάτων.
Ενδεικτικό της υστέρησης είναι ότι η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα αντιστοιχούσε στο 2,3% του ΑΕΠ το δεύτερο τρίμηνο του 2026, έναντι 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Παρότι οι οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες αυξήθηκαν σημαντικά το πρώτο εξάμηνο, η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας δεν μεταφράζεται αμέσως σε διαθέσιμα σπίτια.
Η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί ότι οι εξελίξεις αυτές υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων. Δεν διαπιστώνει προς το παρόν απειλή για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επισημαίνει όμως την ανάγκη στενής παρακολούθησης των πιστοδοτικών κριτηρίων, καθώς οι στεγαστικές χορηγήσεις ανακάμπτουν.
Το επιτοκιακό ρίσκο επιστρέφει στο προσκήνιο
Στο μέτωπο του δανεισμού, η εικόνα είναι πιο σύνθετη. Η χρηματοδότηση των νοικοκυριών από τα εγχώρια νομισματικά και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα αυξήθηκε με ετήσιο ρυθμό 1,8% τον Αύγουστο του 2026. Η στεγαστική πίστη ενισχύθηκε κατά 1,1% και η καταναλωτική κατά 6,1%, ενώ η χρηματοδότηση προς ελεύθερους επαγγελματίες, αγρότες και ατομικές επιχειρήσεις παρέμεινε σε αρνητικό έδαφος, με μείωση 3,1%.
Θετική εξέλιξη αποτελεί η ανάκαμψη των εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων, οι οποίες ανήλθαν σε 1,1 δισ. ευρώ το πρώτο εξάμηνο του 2026, από 800 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Πρόσθετη στήριξη αναμένεται από την εκταμίευση των υπόλοιπων πόρων του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ».
Η ανάκαμψη, ωστόσο, επαναφέρει το ερώτημα του κόστους χρηματοδότησης. Η σταδιακή αύξηση των βασικών επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, σωρευτικά κατά 50 μονάδες βάσης το 2026, αναμένεται να περάσει στα εγχώρια επιτόκια δανεισμού.
Τον Αύγουστο του 2026, το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια άνω των πέντε ετών διαμορφώθηκε σε 3,7%, ενώ για διάρκεια από ένα έως πέντε έτη έφθασε το 5,1%. Ακόμη υψηλότερα ήταν τα επιτόκια στα καταναλωτικά και λοιπά δάνεια, τα οποία διαμορφώθηκαν σε 14,5% για διάρκεια έως ένα έτος, 11,1% για διάρκεια άνω του ενός και έως πέντε έτη και 8,5% για διάρκεια άνω των πέντε ετών.
Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι ο κίνδυνος επιτοκίου για τα νοικοκυριά δεν παρουσίασε μεταβολή σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Προειδοποιεί, όμως, ότι αναμένεται σταδιακή επιδείνωση στον βαθμό που οι πρόσφατες αυξήσεις των βασικών επιτοκίων της ΕΚΤ θα αποτυπώνονται στα εγχώρια επιτόκια.
Αυτό δεν σημαίνει ότι όλοι οι δανειολήπτες θα δουν αυτομάτως τη δόση τους να αυξάνεται. Η επίπτωση εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από το αν το δάνειο έχει σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο, από τη διάρκεια και τους συμβατικούς όρους του. Ωστόσο, για τα νοικοκυριά που είναι εκτεθειμένα σε μεταβολές επιτοκίων, μια αύξηση του κόστους εξυπηρέτησης μπορεί να περιορίσει τα χρήματα που απομένουν για κατανάλωση και αποταμίευση.
Το συνολικό χρέος των νοικοκυριών ως ποσοστό του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος διαμορφώθηκε σε 45,3%, από 45,7% το 2025. Παράλληλα, οι συνολικές δαπάνες για τόκους ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος μειώθηκαν τον Αύγουστο του 2026 σε σύγκριση με τον μέσο όρο του 2025. Πρόκειται για ενδείξεις βελτίωσης, οι οποίες όμως δεν αποκλείουν μελλοντικές πιέσεις εάν αυξηθεί το κόστος δανεισμού.
Καλύτεροι δείκτες πλούτου, όχι απαραίτητα περισσότερη αγοραστική δύναμη
Η δεύτερη σημαντική παράμετρος αφορά το εισόδημα. Το ονομαστικό ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 3,2% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε ετήσια βάση. Σε πραγματικούς όρους, όμως, μειώθηκε κατά 0,4%, καθώς η άνοδος των τιμών εξακολουθεί να επηρεάζει την αγοραστική δύναμη.
Για το 2025, το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα είχε αυξηθεί κατά 5,3%, αλλά το πραγματικό κατά μόλις 1,8%. Την ίδια στιγμή, η αγορά εργασίας εμφανίζει βελτίωση, με την ανεργία να υποχωρεί στο 7,4% τον Αύγουστο του 2026 από 8,8% έναν χρόνο νωρίτερα.
Η εικόνα αυτή εξηγεί γιατί η άνοδος του πλούτου δεν αρκεί από μόνη της για να διασφαλίσει την οικονομική άνεση των νοικοκυριών. Η περιουσία μπορεί να αυξάνεται ταχύτερα από το εισόδημα, αλλά οι καθημερινές υποχρεώσεις —από το ενοίκιο και τα τρόφιμα έως τους λογαριασμούς και τις δόσεις δανείων— πληρώνονται από το διαθέσιμο εισόδημα και όχι από την αποτίμηση ενός ακινήτου.
Γιατί η Τράπεζα της Ελλάδος δεν βλέπει άμεσο κίνδυνο
Παρά τις επιμέρους πιέσεις, η συνολική εικόνα δεν προκαλεί προς το παρόν ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα. Ο προσαρμοσμένος δείκτης χρέους προς περιουσιακά στοιχεία υποχώρησε στο 9,2% το πρώτο τρίμηνο του 2026, από 9,8% έναν χρόνο νωρίτερα, παραμένοντας χαμηλότερα από τον μέσο όρο της ευρωζώνης, που είχε διαμορφωθεί σε 10,4% το τέταρτο τρίμηνο του 2025.
Παράλληλα, η βελτίωση της απασχόλησης, η αύξηση του ονομαστικού εισοδήματος και η συγκρατημένη συνολική δανειακή επιβάρυνση λειτουργούν υποστηρικτικά. Αυτό, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν νοικοκυριά περισσότερο εκτεθειμένα, ιδίως εκείνα με υψηλές στεγαστικές δαπάνες, περιορισμένο εισόδημα ή δάνεια που επηρεάζονται από τις μεταβολές των επιτοκίων.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν η άνοδος των τιμών των ακινήτων θα συνεχίσει να ενισχύει τον πλούτο των ιδιοκτητών χωρίς να επιδεινώσει υπέρμετρα την πρόσβαση στη στέγη και την πιστοληπτική ικανότητα των νέων δανειοληπτών.
Σε αυτή την εξίσωση, η αύξηση της προσφοράς κατοικιών, η προσεκτική χορήγηση νέων δανείων και η διατήρηση της αγοραστικής δύναμης αποκτούν ιδιαίτερη σημασία.
Το συμπέρασμα είναι σαφές: οι Έλληνες εμφανίζονται πλουσιότεροι, κυρίως επειδή τα ακίνητά τους αξίζουν περισσότερο. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι η στέγη γίνεται προσιτότερη ή ότι οι κίνδυνοι από το κόστος δανεισμού έχουν εξαφανιστεί. Ο πλούτος ενισχύεται, αλλά η αντοχή των οικογενειακών προϋπολογισμών θα κριθεί από το εισόδημα, τα επιτόκια και —κυρίως— το πόσο θα συνεχίσει να κοστίζει ένα σπίτι.
Πηγή: https://www.newmoney.gr/
