Ακίνητα αξίας δισεκατομμυρίων ευρώ βρίσκονται σήμερα συνδεδεμένα με χαρτοφυλάκια που ελέγχουν funds, όχι επειδή αγοράστηκαν απευθείας από τους επενδυτές, αλλά επειδή είχαν χρησιμοποιηθεί ως εξασφαλίσεις σε στεγαστικά και άλλα δάνεια που μεταβιβάστηκαν από τις τράπεζες.
Τη συγκεκριμένη διαδρομή καταγράφει η νέα μελέτη «Housing speculation in the EU», η οποία εκπονήθηκε για λογαριασμό της ειδικής επιτροπής του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου για τη στεγαστική κρίση και εξετάζει τον ρόλο των εταιρικών ιδιοκτητών, των επενδυτικών funds και των κερδοσκοπικών πρακτικών στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων.
Μάλιστα, σύμφωνα πάντα με τη μελέτη, η ελληνική περίπτωση διαφοροποιείται από άλλες ευρωπαϊκές αγορές, καθώς η πρόσβαση των θεσμικών επενδυτών στα ακίνητα δεν στηρίχθηκε πρωτίστως σε μαζικές απευθείας αγορές κατοικιών, αλλά στη μεταβίβαση μη εξυπηρετούμενων δανείων και στην ανάθεση της διαχείρισής τους σε servicers.
Η είσοδος στην αγορά πραγματοποιήθηκε επομένως από την πλευρά του χρέους. Τα funds απέκτησαν μεγάλες ομαδοποιήσεις απαιτήσεων, στις οποίες περιλαμβάνονταν στεγαστικά, επιχειρηματικά και καταναλωτικά δάνεια, αρκετά από τα οποία συνοδεύονταν από εμπράγματες εξασφαλίσεις πάνω σε ακίνητα.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Στο τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026, οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων διαχειρίζονταν δάνεια ονομαστικής αξίας 79,6 δισ. ευρώ, η κυριότητα των οποίων είχε μεταβιβαστεί σε εξειδικευμένα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα του εξωτερικού.
Από το συνολικό ποσό, τα 25,1 δισ. ευρώ αφορούσαν στεγαστικά δάνεια. Πρόκειται για απαιτήσεις που συνδέονται με κατοικίες οι οποίες έχουν χρησιμοποιηθεί ως εξασφαλίσεις, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα έχουν ήδη περάσει στην κυριότητα των επενδυτών. Συνολικά, τα δάνεια προς ιδιώτες και ιδιωτικά μη κερδοσκοπικά ιδρύματα διαμορφώνονταν σε 41,7 δισ. ευρώ, από τα οποία 16,2 δισ. ευρώ ήταν καταναλωτικά. Τα επιχειρηματικά δάνεια ανέρχονταν σε 27,8 δισ. ευρώ, ενώ ακόμη 10,1 δισ. ευρώ αφορούσαν ελεύθερους επαγγελματίες, αγρότες και ατομικές επιχειρήσεις.
Η απαίτηση από τον οφειλέτη
Η αγορά ενός δανείου από fund δεν συνεπάγεται αυτομάτως και την απόκτηση του ακινήτου που έχει δοθεί ως εγγύηση. Ωστόσο, ο επενδυτής αποκτά την απαίτηση απέναντι στον οφειλέτη, μαζί με τα δικαιώματα που απορρέουν από την υποθήκη ή την προσημείωση.
Για να αλλάξει χέρια το ακίνητο, πρέπει να μεσολαβήσει πλειστηριασμός, συμφωνία μεταβίβασης, οικειοθελής παράδοση ή άλλη διαδικασία ρευστοποίησης της εξασφάλισης. Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη, καθώς άλλο είναι το πλήθος των ακινήτων που έχουν ήδη περάσει άμεσα στην κατοχή επενδυτικών σχημάτων και άλλο το πολύ μεγαλύτερο απόθεμα κατοικιών και επαγγελματικών χώρων που παραμένει στην ιδιοκτησία των δανειοληπτών, αλλά συνδέεται με απαιτήσεις οι οποίες ελέγχονται από funds.
Η παρουσία τους στην αγορά ακινήτων δεν μπορεί επομένως να υπολογιστεί μόνο με βάση τα σπίτια που εμφανίζονται στο όνομά τους. Περιλαμβάνει και τις υποθήκες, τις προσημειώσεις και τις υπόλοιπες εξασφαλίσεις που ακολουθούν τα δάνεια μετά τη μεταβίβασή τους.
Η στέγη ως επενδυτικό προϊόν
Η ευρωπαϊκή μελέτη επισημαίνει ότι η χρηματοοικονομική σύνδεση με την κατοικία ενισχύθηκε μέσα από τις τιτλοποιήσεις, με τις οποίες μεγάλος αριθμός δανείων συγκεντρώθηκε σε χαρτοφυλάκια και αποτέλεσε τη βάση για την έκδοση τίτλων προς επενδυτές.
Ένα στεγαστικό δάνειο έπαψε έτσι να αποτελεί μόνο μία σχέση μεταξύ της τράπεζας και του δανειολήπτη και μετατράπηκε σε τμήμα ενός ευρύτερου επενδυτικού προϊόντος, του οποίου η απόδοση εξαρτάται από τις εισπράξεις, τις ρυθμίσεις των οφειλών και, όπου αυτές αποτυγχάνουν, από τη ρευστοποίηση των εξασφαλίσεων.
Η απομάκρυνση των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τους τραπεζικούς ισολογισμούς περιόρισε το πρόβλημα για τις τράπεζες, χωρίς όμως να εξαφανίσει τις υποχρεώσεις των δανειοληπτών. Οι απαιτήσεις άλλαξαν κάτοχο και η διαχείρισή τους πέρασε στους servicers. Η μελέτη αντιπαραβάλλει το ελληνικό μοντέλο με τις περιπτώσεις της Ισπανίας και της Ιρλανδίας, όπου δημιουργήθηκαν κρατικοί φορείς στους οποίους συγκεντρώθηκαν προβληματικά δάνεια και κατασχεμένα ακίνητα, τα οποία στη συνέχεια πωλήθηκαν σε επενδυτές.
Στην Ελλάδα δεν δημιουργήθηκε αντίστοιχη «κακή τράπεζα», με αποτέλεσμα η είσοδος των funds στην κατοικία να γίνει περισσότερο έμμεσα, μέσα από τα χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων, τις τιτλοποιήσεις και τον έλεγχο των απαιτήσεων που συνδέονται με τα ακίνητα.
Το ακριβές μέγεθος της έκθεσης των funds στην ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει δύσκολο να αποτυπωθεί, καθώς δεν υπάρχει ενιαία δημόσια καταγραφή που να διαχωρίζει τα ακίνητα που έχουν ήδη αποκτηθεί, εκείνα που βρίσκονται σε διαδικασία ρευστοποίησης και όσα παραμένουν στους δανειολήπτες αλλά βαρύνονται με εξασφαλίσεις υπέρ των νέων πιστωτών.
Πηγή: newsit.gr
